Budowa domu bez pozwolenia – co mówią przepisy?

3 stycznia 2022 r. w ramach Polskiego Ładu weszły w życie przepisy rozszerzające ustawę o Prawie Budowlanym. Umożliwiają one budowę bez pozwolenia domu o powierzchni zabudowy do 70 m². Zanim jednak zdecydujesz się na rozpoczęcie budowy, sprawdź, co dokładnie mówią przepisy i jakich formalności należy dopełnić.

Jakie obiekty można budować bez pozwolenia?

Przepisy zezwalają na budowę na zgłoszenie dwóch typów obiektów:

1. całorocznych budynków mieszkalnych – wolnostojących, maksymalnie dwukondygnacyjnych z użytkowym poddaszem. Ich łączna powierzchnia użytkowa nie może przekraczać 90 m²;
2. budynków rekreacji indywidualnej (BRI) – tymczasowych (do 180 dni w roku) obiektów mieszkalnych, potocznie nazywanych domkami letniskowymi. Może to być parterowy budynek do 70 m² z otwartą antresolą.

W przypadku całorocznych budynków mieszkalnych bez pozwolenia nie musisz prowadzić dziennika budowy i zatrudniać kierownika. Niestety nadal trzeba złożyć w urzędzie projekt budowlany, który jest dość czasochłonny i kosztowny. Jeśli chodzi o domki letniskowe, wystarczy nanieść budynek na mapę i dostarczyć do urzędu rysunki elewacji, a także prosty formularz.

Jednorodzinny budynek mieszkalny bez pozwolenia – formalności

Po pierwsze projekt musi być zgodny z założeniami miejscowego planu zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy, na którą aktualnie czeka się nawet kilka miesięcy. Nowy Ład zakłada skrócenie tego czasu do 21 dni. Po drugie budynek musi w całości mieścić się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Po trzecie liczba obiektów budowanych na działce nie może wynosić więcej niż jeden na 500 m² całej jej powierzchni.

Do zgłoszenia budowy domu inwestor musi dołączyć:

• projekt zagospodarowania działki;
• projekt architektoniczno-budowlany;
• oświadczenie o budowie domu na potrzeby indywidualne;
• oświadczenie o przejęciu na siebie odpowiedzialności za kierowanie pracami budowlanymi.

Przepisy nie pozwalają na całkowitą samowolę budowlaną i nie zwalniają ze stosowania wymagań określonych w warunkach technicznych, takich jak np. zachowanie odpowiedniej odległości od granic działki. Co więcej, konieczne jest zgłoszenie budowy do organów nadzoru budowlanego i wykonanie geodezyjnego wyznaczania terenu.

Budynek rekreacji indywidualnej bez pozwolenia – formalności

W przypadku domków letniskowych część zasad jest taka sama jak przy budowie domu mieszkalnego, tzn. projekt musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania lub warunkami zabudowy, a ilość BRI na działce nie może być większa niż 1 na każde 500 m² całej powierzchni.

Różnica polega na tym, że działka, na której stawiamy domek, nie musi mieć zapewnionej możliwości podłączenia do sieci elektroenergetycznej, wodociągowo-kanalizacyjnej czy ciepłowniczej, jeśli nie jest to wymagane w planie zagospodarowania terenu lub w warunkach zabudowy.

Warto wiedzieć też, że BRI nie musi być budowany dla potrzeb własnych. Inwestor może go wynajmować lub nawet odsprzedać.

Budowa bez pozwolenia – czy warto?

Nowe przepisy właściwie w żaden sposób nie ułatwiają i nie skracają całej procedury zgłaszania budowy domu. Najbardziej kosztowna i czasochłonna część, czyli projekt budowlany, nadal jest niezbędna. Pozornym ułatwieniem jest również brak konieczności zatrudniania kierownika budowy. Ostatecznie odpowiedzialność spada na inwestora, co w przypadku błędów czy uchybień może nieść za sobą poważne (i kosztowne) konsekwencje.

Zdj. główne: Ann Wallace/unsplash.com